Купувачи
Планирате покупка на имот?
Готови ли сте?
Покупката на имот може да бъде предизвикателство. Има много аспекти, които трябва да се обмислят предварително и редица въпроси, които е добре да си зададете, преди да вземете възможно най-правилното и информирано решение. Подготовката е без съмнение най-важната част от начинанието. Тук ще откриете ценна информация – независимо дали търсите нов дом, търговска площ или инвестиция.
- Добре е да сте наясно къде бихте искали да живеете – в града, в покрайнините или по-скоро на село?
- Ако сте избрали градската среда, към кой град сте се насочили: София, Перник, Пловдив, Варна?
- Интересуват ли Ви предложения в населени места, близки до избрания от Вас град?
- От значение ли са за Вас пешеходните разстояния или разполагате с автомобил?
- Какво е важно да има на близо – училище, супермаркет, аптека и т.н.?
- Какъв приоритет има наличието на градски транспорт?
- Апартамент, къща или вила бихте предпочели?
- Ново или старо строителство? Или може би имот в процес на строителство ("на зелено")?
- В какъв времеви хоризонт планирате да ползвате имота – 2, 5, 10, 20 години или повече?
- Държите ли имотът да е в затворен комплекс?
- Дали видът строителство е определящ за Вас (тухла, ЕПК, панел, гредоред и т.н.)?
- Предпочитате ли напълно отремонтиран имот, или такъв, който подлежи на ремонт?
- Желаете ли двор, басейн, тераса или асансьор?
- Нуждаете ли се от паркинг, паркомясто или гараж?
- Важно ли е изложението на имота (южно, източно, западно и др.)?
- Каква е идеалната площ, която Ви устройва?
- Колко спални, бани и тоалетни са необходими?
- Нуждаете ли се от отделно мокро помещение или пространство за домашен офис?
- Необходимо ли Ви е складово помещение – например барака, мазе или таван?
При покупка на имот възникват множество въпроси от финансов характер.
Налага ли се временно да не използвате имота, тъй като се нуждае от ремонт и обзавеждане? Ще плащате ли наем, докато изплащате ипотека? Какъв е Вашият бюджет – какъв е кредитният Ви потенциал и с какви налични средства разполагате за самоучастие, обзавеждане и евентуални ремонти? Освен тези предвидими разходи, е важно да планирате и някои допълнителни такси, които не са включени в покупната цена на имота. В тази секция ще откриете подробен списък, който може да Ви спести неприятни изненади. Предвид актуалните цени на имотите, нека приемем, че покупката ще бъде финансирана чрез банков кредит.
- Това е сумата, която кредитодателят ще изиска от Вас като самоучастие при покупката на избрания имот.
- Минималната стойност към момента е 15% от продажната цена на бъдещия Ви имот. Например, ако желаете да закупите имот на стойност 150 000 евро, ще трябва да разполагате с минимум 22 500 евро, за да получите финансиране от банка.
- Често обаче, при минимално самоучастие, условията по кредита не са изгодни за кредитополучателя. За да получите възможно най-добри условия, кредитни посредници препоръчват да имате поне 20% от стойността на имота (жилищен или търговски).
- При панелни жилища или имоти в по-малки населени места, се случва банките да изискват по-високо самоучастие – до 25% или повече.
- В редки случаи, ако пазарната оценка на имота е по-висока от договорената продажна цена, банката може да финансира по-голям процент, но това зависи от конкретната ситуация и от политиката на съответната институция.
- Ако използвате ипотечен кредит за финансиране на покупката, ще е необходимо да заплатите около 200–300 лв. за пазарна оценка на имота.
- Предвидете допълнителни средства за банкови такси, свързани със справки и заверки.
- Таксата се изчислява въз основа на цената, която заплащате за имота.
- Нейният размер е 0,1% от продажната цена и е с фиксирана стойност за цялата страна.
- Таксата се изчислява върху посочената в нотариалния акт цена на имота, съгласно Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Размерът нараства прогресивно спрямо стойността на имота – може да бъде от няколкостотин лева до максимум 7 000 лв. За точна сума е препоръчително да се консултирате с избрания от Вас нотариус.
- В случай, че посочената цена в документите е по-ниска от данъчната оценка, то тогава таксата се изчислява на базата на данъчната оценка.
- Размерът му се определя самостоятелно от общините в България всяка година, съгласно Закона за местните данъци и такси.
- Обикновено стойността му варира между 0,1% и 3% върху продажната цена на имота или върху неговата данъчна оценка (в случай че тя е по-висока от продажната цена).
- Местният данък се заплаща в съответната община, където се намира имотът.
- Съгласно Тарифата, одобрена от Министерството на правосъдието, дължимата сума е вразмер на 30 лева.
- При отпускане на ипотечен кредит банките задължително изискват сключване на годишна застраховка за имота.
- Първата годишна застрахователна полица трябва да бъде сключена и заплатена още преди отпускането на заема.
- Застрахователната полица трябва да остане валидна до пълното погасяване на кредита.
- Рисковата застраховка по кредита е едно от най-съществените разходни пера след лихвата.
- При повечето банки тя не е задължителна, но е силно препоръчителна – особено когато кредитът се тегли за покупка на основно жилище, а не с инвестиционна цел.
- Застрахователните вноски обикновено се заплащат месечно, заедно с редовната вноска по заема.
- Таксата се дължи еднократно от инвеститор, който поема задължението да поддържа и управлява имота. На практика обаче, чрез клауза в договора за покупко-продажба, строителите често прехвърлят тази финансова отговорност върху купувача. Ако сте първи собственик на жилище ново строителство и го придобивате директно от инвеститора, бъдете подготвени за възможността именно Вие да трябва да покриете тази такса.
- Таксите за вписване на актове и документи, подлежащи на вписване, са регламентирани в чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
- Таксите, събирани за вписване на договор за управление и поддръжка в Агенцията по вписванията, се изчисляват на база общата стойност на договора за целия срок, за който е сключен. Получената стойност (материалният интерес) се умножава по 0,1%, като минималната такса е 10 лева.
- При последваща продажба новите собственици не дължат повторно заплащане на таксата и не сключват нов договор за управление.
- Този допълнителен разход възниква в случаите, когато сключването на сделката е осъществено с помощта на посредническа фирма за недвижими имоти.
- Сумата, която брокерите изискват, варира – обикновено се изчислява като процент от стойността на имота и гравитира около 3% без ДДС.
Колко спестявам
3% без ДДС комисионна за брокер
Спестена сума: 7,200 €
- Това са всички неотложни разходи, свързани с довършителни работи, ремонти и обзавеждане на новозакупеното жилище.
- След покупката всеки собственик на недвижим имот има задължение да заплаща и годишните налози: „данък сгради“ и „такса смет“. Размерът им може да бъде проверен в съответната община, на чиято територия се намира имотът.
Като купувач, Вашата цел е да се сдобиете с имот, който Ви допада, отговаря на нуждите Ви и е на разумна цена. Той може да се предлага със или без участието на посредник, затова е добре да сте запознати и с двата варианта.
Какво означава да купите имот без брокер на недвижимо имущество?
Купуването на имот без намесата на брокер означава, че преговаряте директно с продавача, а не с упълномощен от него посредник. От правна гледна точка, такава транзакция не се различава по нищо от сделка, осъществена с участието на брокер.
Защо да купите имот без посредник?
Опитът ни показва, че покупката на имот директно от собственика е значително по-приятно преживяване в сравнение със сделка чрез посредник. Хората, които вече са преминали през този процес, са единодушни, че биха го повторили и в бъдеще.
Решението дали да се доверите на посредник, е въпрос както на личен избор, така и на средства.
- Покупката на имот директно от собственика често опростява комуникацията. Двете страни са в директен контакт, което премахва нуждата от посредник при получаването на информация, организирането на огледи и воденето на преговори.
- Без посредник можете да получите отговор на всички свои въпроси относно имота от този, който го познава най-добре – неговия собственик.
При липса на посредник спестявате значителна сума, която иначе бихте заплатили закомисионна по посредническата услуга.
Струва ли по-скъпо имот който е закупен без посредник?
Много хора смятат, че имоти, продавани без посредник, биха имали по-висока цена в сравнение с останалите на пазара. В действителност това рядко е така. Цената на един имот се определя от множество обективни фактори – като местоположение, площ, тип строителство и състояние. Присъствието на брокер не би следвало да оказва влияние върху реалната му стойност.
Има ли рискове при закупуване на имот без брокер?
От правна гледна точка, покупката на имот с помощта на посредник и тази без посредник са напълно идентични. Наличието на брокер:
- по никакъв начин не Ви предпазва от скрити дефекти или недостатъци на имота;
- не отменя необходимостта от строителен експерт, който да Ви даде компетентно мнение за състоянието на имота;
- не замества нуждата от нотариус за законосъобразното изповядване на сделката.
Брокерът не може и не би трябвало да дава правни съвети, тъй като не е нито нотариус, нито адвокат.
Независимо дали ще купувате с помощта на брокер или самостоятелно, това е една от най-важните покупки в живота и изисква внимание и подготовка.
Има ли по-голям риск при подписване на предварителен договор в отсъствието на брокер?
- Подписването на предварителен договор е важна стъпка към покупката на имот, но това не означава, че е нещо изключително сложно или че непременно крие сериозни рискове.
- Стожер работи с адвокати, специализирани във вещното право, които са на разположение на собствениците, избрали да продадат имота си чрез нашите услуги.
- Всеки адвокат може да помогне и на купувач с консултация или изготвянето на персонализиран предварителен договор.
За какво трябва да внимавате когато купувате имот без намесата на брокер?
Както споменахме, покупката на имот без брокер сама по себе си не носи допълнителни рискове. Въпреки това, сериозността на такава транзакция изисква да ѝ се обърне особено внимание.
Важно е да запомните следното:
- Обърнете се към строителен експерт или инженер-конструктор, за да сте наясно със състоянието на имота преди покупката. В България вече има фирми, предлагащи комплексна услуга за инспекция на имоти в изключително широк спектър.
- За да сте сигурни, че ще платите разумна цена за избрания имот, направете сравнение с други имоти в района или се обърнете към професионален оценител, който да Ви даде по-точна оценка.
- Не се колебайте да направите консултация с адвокат, ако възникнат правни въпроси или не сте наясно с някой от документите.
- Запознайте се с процеса на покупка стъпка по стъпка, за да бъдете добре подготвени и да знаете какво да очаквате.
Нека обобщим:
- Закупуването на имот без брокер не е по-рисковано: от правна гледна точка процесът е абсолютно идентичен.
- Стъпките които трябва да следвате като купувач, са същите без значение дали купувате с помощта на брокер или не.
- Наличието на посредник при сделка не е фактор, който е определящ за стойноста на имота.
- Покупката на имот е отговорно начинание, което изисква сериозно внимание, без значение дали се използват услугите на брокер или не.
- Купуването на имот без брокер има своите предимства, както вече споменахме.
Всеки собственик сам избира дали да продаде имота си самостоятелно или чрез брокер. Същото важи и за купувачите — те могат да се справят сами с начинанието или да изберат да бъдат представлявани от посредник.
Какви са етапите при покупка на имот с брокер
Етапите при покупка на имот са идентични, независимо дали работите с брокер или не. Важно е обаче да знаете, че посредникът може да влияе върху посоката, в която се движат преговорите, тъй като цялата комуникация преминава през него. Това е една от причините много хора да предпочитат директната връзка между продавач и купувач и да не използват услугите на брокери.
Когато купувачът е представляван от брокер, той няма пряк контакт с продавача. Брокерът го развежда при огледите, отговаря на въпроси относно имота и неговото състояние и играе ключова роля в преговорите за цена. Това до известна степен лишава купувача от ценна информация за имота, района и неговите преимущества и недостатъци. В крайна сметка, кой би могъл да познава по-добре един имот от неговия собственик?
Щом се стигне до преговори между продавач и купувач - разговорът може да бъде много по- свободен и приятелски, което допринася за постигането на удовлетворяващо и за двете страни споразумение.
Предпазва ли ме това, че купувам ползвайки брокер?
Услугите на посредник не са евтини. Тук ще се опитаме да Ви представим възможно най-детайлно принципа, по който се заплащат тези услуги.
Когато продавачът „наеме“ брокер да го представлява ексклузивно, той сключва договор за определено време, по силата на който продавачът дължи комисионна на брокера дори ако продаде имота си сам. Ако колега или съсед на продавача прояви интерес да закупи имота, комисионната на посредника отново следва да бъде заплатена. Това възнаграждение в България често възлиза на 5 до 6 процента от договорената цена на имота, които обикновено се разделят по равно между страните (купувач и продавач). В брокерския бранш тази практика е известна като „двойна комисионна“. Тази сума се облага и с ДДС разбира се.
Ако, например, се споразумеете с брокера на продавача да закупите апартамент на стойност 150 000 евро, при подписване на сделката Вие и продавачът му дължите по 3% (или 10,500лв.) всеки. Ако и двете страни работят с брокер, то всеки посредник следва да получи тази сума от своя клиент.
Деликатен е случаят, в който имотът е обявен за продажба директно от собственика, но купувачът работи с брокер. В тази ситуация логично е купувачът да носи отговорност за пълното възнаграждение на своя брокер. Масова практика обаче е брокерът да изисква комисионна и от продавача, с аргумента, че именно той е „довел“ купувача. Това често води до изненадани и неудовлетворени продавачи, които в крайна сметка се отказват от сделката.
Предпазва ли ме това, че купувам ползвайки брокер?
Покупката чрез брокер по никакъв начин не Ви дава гаранция за каквото и да е. Брокерът не би следвало да дава правни съвети, нито може да Ви предпази от скрити проблеми с имота. В България не съществува застраховка „професионална отговорност“ за брокери, която би могла да Ви компенсира, ако се окаже, че сте били подведени или умишлено заблудени поради некомпетентност. Да разчитате на друг да свърши цялата работа понякога води до сериозни финансови щети.
Истината е, че в много случаи купувачи, които работят с брокер, всъщност сами влагат повече време и усилия в търсенето на имот, отколкото самият посредник. Немалко от тях намират желания имот сами, въпреки че ползват посредническа услуга.
Финансиране на сделката
Един от най-важните моменти още преди да започнете търсенето на имот е да знаете как ще финансирате сделката. Реалността, предвид рекордно високите цени на имотите, е че все повече хора днес прибягват до ипотечен кредит. Предварителното одобрение от банка е ключово! То ще ви помогне да определите горната граница на бюджета си и ще насочи вниманието ви към имоти, които реално можете да си позволите. Освен това, наличието на предварително одобрение показва на продавачите, че сте сериозен купувач – нещо, което може да ви даде предимство при преговори. Силно Ви препоръчваме да работите с кредитен консултант. Практиката показва, че именно те са в най-добра позиция да Ви предложат най-изгодните условия на кредитния пазар. А най-хубавото е, че техните услуги са безплатни за Вас! Професионалните консултанти ще отделят нужното време, за да Ви обяснят кой тип кредит е най-подходящ за Вашето финансово положение. За да извлечете максимална полза от срещата, е добре предварително да сте запознати със следните основни понятия:
След като вече сте взели решението да купувате, е време да помислите за финансирането на своята нова инвестиция. Вашата финансова институция или кредитният консултант са в най-добра позиция да Ви предоставят актуална и изчерпателна информация по темата.
За Ваше улеснение тук сме подбрали някои от най-съществените аспекти, с които е добре да сте предварително запознати:
Ипотечен кредит
Най-общо казано, това е кредит, който по един или друг начин е обвързан с недвижимо имущество. Съществуват различни видове ипотечни кредити (целеви, нецелеви и др.), които могат да бъдат отпускани наведнъж или поетапно – в зависимост от условията на договора за покупка. Препоръчваме Ви да се консултирате подробно с доверен кредитен съветник относно различните варианти, за да прецените кой от тях най-добре отговаря на Вашата финансова ситуация.
Купувачите, които разполагат със средства за покупка на имот без кредит, стават все по-малко в днешно време. Именно затова предварителното одобрение за ипотечен кредит се превръща в необходимост още преди да започне търсенето на имот.
Калкулатор за ипотека
Моля, попълнете правилно формата
Предварително одобрение за кредит
С предварително одобрение за кредит купувачът е наясно с размера на средствата, които би могъл да получи, и така по-лесно може да очертае реалистични рамки на своето търсене. Преди да започнете процеса, е добре да сте запознати с условията на кредита, които до голяма степен зависят от Вашето лично финансово състояние. Процедурата не е сложна – обикновено в рамките на една сравнително кратка среща можете да получите ясна представа за сумата, която бихте могли да получите като кредит.
Как да получите ипотечен кредит?
Ипотечният кредит представлява сумата, която финансовата институция се съгласява да Ви отпусне за закупуването на конкретен имот.
Преди да вземе решение, кредитодателят ще извърши обстойна проверка на всички аспекти на Вашето финансово състояние, включително кредитната Ви история, текущите доходи и месечните разходи. Целта е да се оцени рискът и да се определи реалната Ви възможност да обслужвате кредита.
Освен това ще Ви е необходима определена сума (препоръчително поне 15–20% от покупната цена), която да покрие първоначалната вноска, известна като самоучастие.
Важно е да запомните, че гаранцията по ипотечния кредит е самият имот. С други думи, ако по някаква причина спрете да изплащате вноските си, финансовата институция има право да наложи запор върху имота, да прекрати правото Ви на владение и да го продаде, за да възстанови отпуснатите средства.
Съветваме Ви да отделите време и да сравните различни предложения, за да сте сигурни, че получавате най-добрите възможни условия. Именно затова препоръчваме да се обърнете към кредитен консултант, който може да Ви представи най-актуалните и конкурентни оферти на пазара. Както вече споменахме, неговите услуги се заплащат от кредитодателя (банката).
Съществуват различни програми за финансово подпомагане при покупка или ремонт на жилище които са на разположение на купувачите.
- Данъчно облекчение за млади семейства с ипотечен кредит : Позволява на млади семейства да приспаднат част от лихвите по ипотечен кредит от годишната данъчна основа.
- Някои банки в партньорство с държавни или международни институции предлагат: кредити с по-ниски лихви за млади семейства, отсрочка по главницата в първите години, облекчени условия при първо жилище.
- Данъчно облекчение за хора с увреждания : Макар да няма данъчни облекчения при самото придобиване на имот, можете да се възползвате от намаление на данъка "сгради" с размер от 50% до 75% за един имот, деклариран като основно жилище.
- Европейски програми за саниране: Целят подобряване на енергийната ефективност на жилищни сгради – саниране на блокове, топлоизолация, смяна на дограми, модернизация на отоплението и други.
Лихва по кредита
Това на практика е “цената” на вашия кредит. Тя се изчислява на годишна база и сумата се разпределя в погасителни вноски, които изплащате към избраната от Вас финансова институция. Важно е да се има предвид, че според актуалните регулации на БНБ месечната вноска по кредита не може да надвишава 50% от нетния месечен доход на кредитополучателя.
Фиксирана и променлива лихва
Изборът между фиксирана и променлива лихва е много деликатен и изисква внимание. Фиксираната лихва обикновено е по-висока, но остава непроменена за определен договорен период. Тя осигурява предвидимост и стабилност, особено в периоди на икономическа несигурност, финансови кризи или геополитическо напрежение. Благодарение на нея можете точно да планирате месечните си разходи по кредита за съответния период.
Променливата лихва, от друга страна, обичайно е по-ниска в сравнение с фиксираната, но крие известни рискове. При икономически сътресения или повишена инфлация банките могат да увеличат лихвените проценти, което директно се отразява върху месечните Ви вноски. При стабилизиране на пазара или благоприятни икономически условия е възможно лихвите да намалеят, което води до по-ниски разходи за кредитополучателите с променлива лихва, докато фиксираната остава непроменена.
Съществува и трети вариант – комбинирана лихва, при която част от периода е с фиксирана ставка, а впоследствие кредитът преминава към променлива лихва (или обратното). Този модел може да предложи баланс между сигурност и гъвкавост.
Амортизация
Амортизацията на кредит е процесът на постепенното му погасяване чрез редовни месечни вноски, които включват както главницата (сумата, която сте взели на заем), така и лихвата (разхода по заема).Терминът „период на амортизация“ обозначава срока, за който кредитът е отпуснат и в който следва да бъде напълно погасен. При ипотечните кредити този период обикновено е между 20 и 30 години.
Търсене на имот и огледи
Основното при търсенето на имот е да знаете за какво да внимавате и какви въпроси да задавате. За да извлечете максимална полза от времето, прекарано в търсене, Ви препоръчваме да се запознаете с информацията, която сме подготвили за Вас в следващите рубрики. Потърсете бутона за 3D визуализации в някои от обявите на нашата платформа. Така ще можете да разгледате имотите сякаш сте били на място – без да напускате удобния си диван или работното си място. Това ще Ви спести ценно време и средства, и ще Ви помогне да селектирате за реален оглед само онези имоти, които наистина Ви допадат. Ако създадете профил в сайта ни, ще можете да запазвате обявите, които Ви интересуват, и да се свързвате директно със собствениците.
За да откриете имота, който наистина отговаря на нуждите Ви, вероятно ще се наложи да посетите множество предложения и да се научите да задавате правилните въпроси.
Избор на район
Едно от първите решения, които трябва да вземете, е свързано с местоположението. То в значителна степен ще определи начина и качеството Ви на живот. Когато изберете район, уверете се, че той предлага всичко, което е важно за Вас – транспорт, магазини, училища, зелени площи и др. Добра практика е да поговорите със собственика и съседите. Винаги се намира някой разговорлив човек, който с готовност ще Ви разкаже какво му харесва и какво не в квартала.
Посетете района поне два пъти – в различни часове на деня. Ослушвайте се за шумове, следете за движение, паркиране, осветеност, а също така – обърнете внимание на евентуални неприятни миризми.
Помнете: в самия имот бихте могли да направите много промени, но ако искате да промените района, в който се намира – ще трябва да се преместите.
Оптимизиране на огледите
Неразумно е да закупите имот, без да го посетите поне веднъж. Все пак трябва да се уверите, че той наистина отговаря на Вашите нужди и очаквания. Огледът е Вашата възможност да видите реалното състояние на имота, да разгледате разпределението на стаите, да прецените дали е необходим ремонт, както и да зададете всички важни въпроси директно на собственика.
Подготовка за оглед
Прочетете внимателно цялата налична информация за имота, който Ви интересува, и се уверете, че той отговаря на Вашите нужди и изисквания. Подгответе си списък с нещата, на които искате да обърнете внимание, както и с въпросите, които бихте искали да зададете на собственика. След това вече можете да си уговорите среща за оглед. Бъдете точни и, ако възникне нещо непредвидено, задължително уведомете продавача предварително – това е знак за коректност и отговорност. Ако пристигнете по-рано на място, възползвайте се да огледате района и самия имот отвън – това ще Ви даде още една перспектива, преди да влезете вътре.
По време на оглед
Важно е по време на огледа да запазите хладнокръвие, да говорите спокойно и да бъдете приятелски настроени. Опитайте се да си представите имота такъв, какъвто бихте искали да изглежда – това ще Ви помогне да оцените неговия потенциал, дори ако в момента има нужда от освежаване или ремонт.
Един добре организиран и ефективен оглед трябва да Ви даде ясна представа за имота и значително да Ви доближи до крайно решение относно покупката.
Точно на този етап е важно да обърнете внимание на ключови параметри:
- Отговаря ли имотът на Вашите нужди?
- Какви са неговите предимства и недостатъци?
- В какво състояние се намира?
- Налагат ли се спешни ремонти или допълнителни разходи?
Съберете всички впечатления обективно – те ще са Ви безценни при сравнение с други имоти и при финалното решение.
Инспекция на имота от строителен експерт или инженер-конструктор
Обикновено към услугите на този експерт се прибягва след като сте преценили, че имотът отговаря на основните Ви критерии и дори сте готови да започнете преговори за цената. Ролята на експерта е да извърши обстойна проверка на състоянието на имота и сградата, като ясно посочи всички скрити дефекти, конструктивни проблеми и неотложни ремонти. Проверяват се ключови елементи като наличие на влага, течове, състояние на електрическата инсталация, изолация, покрив, улуци, прозорци, врати и др. Такава инспекция може да Ви осигури спокойствие, да Ви даде аргументи при преговорите или най-малкото – да Ви подготви за реалните разходи, които Ви очакват след покупката.
След огледа
Не прибързвайте да правите оферта още по време на огледа. Дайте си време да обмислите внимателно всичко, което сте видели. Ако е необходимо, свържете се отново с продавача, за да получите допълнителна информация, или дори организирайте втори оглед. В никакъв случай не се поддавайте на емоции и не взимайте прибързани решения – особено ако някой се опитва да Ви притиска.
Помнете: твърдението, че „има още трима сериозни купувачи“, вероятно не отговаря на истината.
Информирайте се за стойноста на имота, който Ви интересува. Така ще разберете дали цената която плащате отговаря на реалната пазарна ситуация.
Едни от основните фактори, влияещи върху цената на имотите, са търсенето и предлагането.
Характеристиките на самия имот също играят ключова роля в ценообразуването – това включва размер, местоположение, вид на имота, състояние и други специфики.
Не бива да се подценява и влиянието на политическата и икономическата обстановка. Пазарът на недвижими имоти е пряко обвързан със състоянието на икономиката в страната.
Когато лихвените проценти са ниски, финансирането на покупка чрез кредит е по-достъпно. Това увеличава търсенето, а оттам – и цените на имотите. Обратната ситуация също е често срещана: при повишаване на лихвите, обикновено в условията на икономическа несигурност или криза, търсенето намалява, което води до охлаждане на пазара и понижаване на цените.
Характеристики определящи за цената на един имот:
- Местонахождение (локация)
- Вид на имота
- Район (микрорайон)
- Кога и с какви материали е строен
- Подръжка и ремонти
- Размер (на жилището, на двора)
- Наличие на гараж, паркомясто или мазе
- Инфраструктура
- Икономическа ситуация в момента
- Нивото на търсене и предлагане
Цената която ще платите разумна ли е?
За да добиете представа дали цената, обявена от продавача, е пазарно обоснована, направете сравнение с други сходни имоти в същия район. За по-задълбочена информация и обективна оценка Ви препоръчваме да се консултирате с лицензиран професионален оценител.
Договаряне на цена, предварителен договор и сключване на сделката.
Преди да придобиете собственост върху даден имот, е важно да се запознаете с правните аспекти, свързани с преговорите, предварителния договор и нотариалното изповядване на сделката. В тази секция сме събрали полезна информация, която ще Ви помогне да преминете по-уверено и спокойно през целия процес.
Този етап от покупката дава възможност на двете страни да постигнат взаимно удовлетворяващ резултат.За да увеличите шансовете за успешно споразумение, Ви предлагаме няколко съвета:
- Подходете към преговорите без предразсъдъци, с отворено съзнание и запазете уважителен тон.
- Подгответе си предварително бюджет, като се запознаете с реалните цени на сходни имоти на местния пазар.
- Очертайте границите на преговорите като си заложите условия, с които не бихте направили компромис
- Опитайте се да разберете повече за продавача и неговите очаквания – това ще Ви помогне да формулирате по-добре собствената си оферта.
- Не забравяйте: целта е и двете страни да бъдат доволни в края на преговорите.
Лице в лице
Много хора предпочитат директен контакт с продавача, тъй като това им дава усещане за по-голям контрол върху преговорите. Предимството на този подход е, че преговорите се водят без посредник, което спестява време, излишни недоразумения и напрежение. При подобен тип отношения, в които не е замесена трета страна, е ясно кой какви интереси защитава – и от двете страни на сделката.
След като постигнете споразумение по отношение на цената, идва моментът да се подпише предварителен договор и, при нужда, да се остави депозит (капаро).
За какво преговаряте?
Истината е, че освен цената, една от най-важните теми по време на преговорите са условията на сделката. В предварителния договор можете да включите клаузи, които защитават интересите Ви, например:
- право на оглед от строителен специалист преди финализиране на сделката
- условие за възстановяване на капарото, ако не получите одобрение за финансиране
- уточнение какво от движимото имущество остава в имота и какво ще бъде изнесено от настоящия собственик
- точна дата на предаване на владението
Не подценявайте тези детайли – те често са ключови за спокойното и успешно завършване на сделката.
След като сте постигнали споразумение с продавача, е време всички уговорки да бъдат оформени писмено. Не разчитайте на устни договорки – по-добре е всички условия да бъдат ясно формулирани в предварителния договор.
Предварителният договор за покупко-продажба на имот е изключително важна стъпка при сделките с недвижими имоти в България, особено когато:
- купувачът финансира покупката чрез ипотечен кредит;
- е необходимо време за набавяне на документи;
- страните желаят допълнителни гаранции и време преди нотариалното изповядване на сделката.
Какво представлява предварителният договор?
Това е договор между продавач и купувач, с който двете страни се задължават в бъдеще да сключат окончателен договор (нотариален акт) при предварително договорени условия. Тези условия трябва да бъдат ясно описани и подробно обсъдени преди подписването. Предварителният договор има обвързваща правна сила, и ако една от страните се откаже от изпълнението му без основателна причина, другата страна има право да потърси защита по съдебен ред.Това става чрез подаване на иск по чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за „обявяване на предварителния договор за окончателен“.
Какво задължително трябва да съдържа предварителният договор?
- Данни на страните – пълни имена, ЕГН, постоянен адрес и данни от личните документи (номер, дата на издаване, издаващ орган).
- Описание на имота – точен адрес, вид на имота, застроена и/или обща площ, идентификатор по кадастъра (ако е наличен).
- Продажна цена – пълната договорена сума, както и валутата, в която ще се извърши плащането.
- Срок за сключване на окончателния (нотариален) договор – обичайно в рамките на 30 до 90 дни, освен ако не е уговорено друго.
- Условия за плащане – начин и етапи на плащане (капаро, банков превод, кредит и др.).
- Уговорки за неустойки – какво се случва, ако една от страните се откаже от сделката или наруши договорените условия.
- Състояние на имота и задължения на страните – включително предоставяне на документи като удостоверение за липса на тежести, данъчна оценка, скица, разрешения за ползване и др.
Предварителен договор може да подготви всеки, но силно препоръчваме да се консултирате с адвокат, за да сте сигурни какво подписвате. Така ще избегнете неясни клаузи, скрити рискове и бъдещи усложнения. Също така, винаги изисквайте разписка или банков документ за платеното капаро – това е Вашето доказателство, че сумата е реално преведена към продавача.
Какви документи трябва да изискате като купувач?
- Нотариален акт или друг документ, удостоверяващ правото на собственост
- Скица на имота – издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър
- Удостоверение за тежести – потвърждава, че имотът не е обременен с ипотеки, възбрани или съдебни спорове
- Удостоверение за наследници – при наследствени имоти
- Данъчна оценка на имота – изисква се за нотариалното изповядване
- Удостоверение за липса на задължения към общината – за местни данъци и такси
Не забравяйте да се уверите, че всички съсобственици присъстват и участват при подписването на предварителния договор.
Трябва ли предварителният договор да се подписва пред нотариус?
Отговорът е: не е задължително. Въпреки това, препоръчително е договорът да бъде прегледан поне от адвокат, за да сте сигурни, че условията са изрядни и защитават Вашите интереси.
Професионален оглед на имота от специалист.
За да сте наясно с евентуални проблеми, които биха могли да ви изненадат след покупката, е разумно да се обърнете към инженер-конструктор. Той ще извърши обстоен преглед на имота и ще изготви подробен протокол с констатации. Такъв оглед може да бъде вписан и като условие в предварителния договор – практика, която отдавна се прилага в много други държави. Вече и в България съществуват фирми, които предлагат тази услуга. Те разполагат със съвременно и високотехнологично оборудване, което им позволява да открият дори скрити дефекти.
Сделката по прехвърляне на собственост върху имот в България задължително се извършва пред нотариус. Нотариусът удостоверява сделката чрез нотариален акт, след като провери самоличността и представителната власт на страните, правото на собственост на продавача и съдържанието на договора. Той също така отразява волеизявленията на страните, вписва сделката в Имотния регистър и събира дължимите такси, които внася от името на страните към държавата.
Как протича процесът при нотариуса?
Продавачът и купувачът подготвят и представят необходимите документи за изповядване на сделката.
Продавачът предоставя:
- Нотариален акт – доказва правото на собственост;
- Данъчна оценка от общината;
- Удостоверение за липса на тежести върху имота;
- Удостоверение за семейно положение;
- Съгласие от съпруг/а, ако имотът е съпружеска имуществена общност;
- Скица на имота (за парцели) – издава се от АГКК, валидна 6 месеца;
- Удостоверение за идентичност на адреси или имена – при несъответствие в документи;
- Констативен акт от строителен инженер или технически паспорт – не е задължителен, но може да се изиска от купувача или при специфични случаи (особено за ново строителство или при финансиране чрез банка);
- При наследствени имоти – ще са нужни удостоверения за наследници, завещание, протоколи за делба и др.;
- Документи за самоличност
Купувачът предоставя:
- Документ за самоличност
- Средства за плащане
- Нотариално заверено пълномощно – ако е представляван от друг;
- Удостоверение за семейно положение – в някои случаи (напр. покупка на имот със съпруг/а);
- Допълнителни документи от банката, ако сделката е с ипотечен кредит (предварително одобрение, договор за кредит и др.)
Нотариалният акт се подписва от страните в присъствието на нотариуса, след като съдържанието му бъде прочетено на глас. Това е и моментът, в който се извършва плащането (обикновено по банков път). След подписването нотариусът подава документа за вписване в Агенцията по вписванията. От този момент купувачът става официално новият собственик на имота. След вписването (обикновено в рамките на няколко дни) новият собственик получава вписания нотариален акт, който служи като доказателство за неговото право на собственост.
След сделката
На датата, фиксирана в предварителния договор, следва да влезете във владение на имота. За целта подгответе приемо-предавателен протокол в два екземпляра – един за вас и един за продавача. В него се отбелязват състоянието на имота към момента на предаване и показанията на електромера, водомера и топломера, за да е ясно откъде започва вашата отговорност като нов собственик. След това трябва да подадете заявления за смяна на партидите за ток, вода и ТЕЦ, за да могат бъдещите сметки да излизат на ваше име.
Важно е също в срок до 2 месеца от вписването на сделката в Имотния регистър да подадете декларация за новопридобит имот в отдел „Местни данъци и такси“ към общината, в която се намира имотът. Това е необходимо, за да се изчислят и начислят дължимите местни данъци и такси (напр. данък сгради, такса смет).
Ако планирате да се пререгистрирате на новия адрес (напр. за лични документи или регистрация на превозно средство), ще трябва да подадете заявление и за смяна на адресна регистрация в съответната общинска администрация.
И не забравяйте - всички имоти публикувани тук са дирекно от собственик и това е проверено!